О решениях Экспертного совета при Управлении Росреестра по Новосибирской области

О решениях Экспертного совета

Уважаемые коллеги!

В рамках взаимодействия, а также в целях формирования единой практики применения законодательства по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Новосибирской области всеми участниками рынка недвижимости, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление) информирует Вас о решениях, принятых на заседаниях Экспертного совета Управления и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области, в 2017 году.

1. О возможности осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на одно помещение с прекращением права на все здание, при наличии записи о ЕГРН права собственности на здание.

В соответствии с п.4 ч.5 ст.14 Федерального закона  от 13.07.2017 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ), если право собственности на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в рамках исключительно государственного кадастрового учета осуществляется одновременная постановка на государственный кадастровый учет всех помещений.

Государственный кадастровый учет всех помещений осуществляется по заявлению собственника здания, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета всех помещений сведения.

В силу ч.5 ст.41 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав в отношении всех помещений здания, а также прекращение прав на здание, осуществляются одновременно.

При наличии зарегистрированного права общей долевой собственности на здание с заявлением об осуществлении кадастрового учета помещений обращаются все сособственники здания.

Государственная регистрация прав собственности в отношении всех помещений осуществляется одновременного по заявлению всех собственников помещений при предоставлении документов, устанавливающих правовой режим помещений (соглашение участников общей долевой собственности).

2. О снятии с кадастрового учета помещений со статусом «учтенный» в связи с необходимостью постановки на государственный кадастровый учет части здания, право собственности и хозяйственного ведения на которое зарегистрировано.

Снятие с кадастрового учета помещения в связи с необходимостью постановки на государственный кадастровый учет части здания, право собственности на которое зарегистрировано, осуществляется по заявлению собственника здания или лица, которому здание принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, к которому прикладывается заключение кадастрового инженера о том, что поставленное на кадастровый учет помещение препятствует постановки на кадастровый учет части здания.

В отношении ранее учтенных зданий, сооружений, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, заявление о снятии с кадастрового учета подает правообладатель земельного участка, на котором расположено такое здание, сооружение.

3. О постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, образованного в результате раздела в СНТ земельного участка с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, в части требования проекта межевания территории (п.4 ст.11.4 Земельного кодекса РФ) либо до 01.01.2020 проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (ч.9 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с п.3 ст.11.3 и п.4 ст.11.4 Земельного кодекса  РФ (далее - ЗК РФ) (в редакции, действующей с 01.03.2015):

исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории.

В соответствии с п.9 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона №171-ФЗ) до 01.01.2020 в случае, если в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон №66-ФЗ) (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона №171-ФЗ до 01.03.2015) утвержден проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, раздел земельного участка, предоставленного указанному объединению или в совместную собственность членов указанного объединения, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки данной территории.

Согласно п. 2.8 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее -  Закон №137-ФЗ) в случае, предусмотренном п. 2.7 ст. 3 Закона №137-ФЗ, предоставление земельного участка в собственность гражданина осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст.39.2 ЗК РФ, на основании заявления гражданина или его представителя. К указанному заявлению прилагается в том числе схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином (представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, проекта организации и застройки территории некоммерческого объединения граждан либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в государственном кадастре недвижимости).

Учитывая изложенное, государственный кадастровый учет в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка, предоставленного садоводческому некоммерческому объединению граждан, возможен на основании:

• проекта межевания территории (п.4 ст.11.4 ЗК РФ);
• проекта организации и застройки территории садоводческого некоммерческого объединения граждан (ст.34 Закона №171-ФЗ);
• а при отсутствии названных документов, до 31.12.2020 с учетом условий п.2.7 статьи 3 Закона №137-ФЗ может быть использована указанная в п.2.8 ст.3 Закона №137-ФЗ и п.4 ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином и утвержденная уполномоченным органом.

Данная позиция изложена в письмах Росреестра от 26.10.2015 № 14-исх/15370-ГЕ/15, Минэкономразвития России от 06.11.2015 №ОГ-Д23-14015.

4. О возможности внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости при отсутствии в представленных документах на здания основной характеристики – этажности здания.

В п.2 ч.8 ст.69 Закона о регистрации установлены исчерпывающие требования к представляемым или поступившим документам для включения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в ЕГРН.

Так, такие документы должны содержать сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным, сведения о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, либо об основной характеристике объекта недвижимости (протяженности, глубине, глубине залегания, площади, объеме, высоте, площади застройки) и о ее значении при условии, что объектом недвижимости является сооружение.

Требования не содержат обязательного указания этажности здания в представленных документах.

Таким образом, включение сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимого имущества в случае отсутствия указания в представленных документах  сведений о его этажности, возможно.

5. О пересечении границ образуемых земельных участков с содержащимися в ЕГРН границами территориальных зон, с границами муниципальных образований.

• В соответствии с пунктом 21 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2017 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пересечение границ образуемого земельного участка с границами территориальных зон является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в местоположении границ таких территориальных зон в документе на основании которого внесены сведения в ЕГРН.

В случае если при постановке на кадастровый учет земельного участка  органом регистрации прав выявлено пересечение образуемого земельного участка с границей территориальной зоны, при условии что Заключение кадастрового инженера в составе межевого плана содержит обоснования наличия кадастровой ошибки в местоположении границ территориальной зоны (территориальных зон) в результате проведенного анализа, а так же в составе межевого плана присутствуют  документы, содержащие признание кадастровой ошибки в границах территориальных зон органом, утвердившим границы территориальных  зон и или уполномоченным на утверждение таких границ, орган регистрации прав осуществляет постановку на кадастровый учет такого земельного участка без внесения изменений в местоположение границ территориальных зон.

Рекомендации о приведении в качестве обоснования наличия кадастровой ошибки в местоположении границы территориальной зоны результатов проведенного анализа, на основании которых сделан вывод о возможном наличии кадастровой ошибки, с приложением документов, содержащих признание кадастровой ошибки в границах территориальных зон органом, утвердившим границы территориальных  зон, приведены в Письме Минэкономразвития от 12.03.2014 №ОГ-Д23-1534.

• В случаях, если при кадастровом учете земельных участков органом регистрации прав выявлено пересечение границ образуемых или уточняемых земельных участков с границами населенных пунктов, муниципальных образований целесообразно осуществлять кадастровый учет, при условии, что Заключение кадастрового инженера в составе межевого плана содержит обоснование наличия кадастровой ошибки в местоположении границ населенных пунктов, муниципальных образований в результате проведенного анализа, и  в составе межевого плана присутствуют  документы, содержащие признание кадастровой ошибки в указанных границах органом, утвердившим такие границы или уполномоченным на их утверждение, орган регистрации прав осуществляет постановку на кадастровый учет такого земельного участка без внесения изменений в местоположение границ населенных пунктов, муниципальных образований.

6. О возможности снятия с ГКУ объект недвижимости при отсутствии сведений о правах на него.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости при отсутствии сведений о правах на него возможно только в судебном порядке.

7. О включении в состав приложения межевого плана документов, являющихся основание для проведения кадастровых работ, в отношении образуемого земельного участка из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.

Согласно п.4 ст.11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования.

В соответствии с п.9 ст.34 Закона №171-ФЗ до 01.01.2020 в случае, если в соответствии с Законом №66-ФЗ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона №171-ФЗ до 01.03.2015) утвержден проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, раздел земельного участка, предоставленного указанному объединению или в совместную собственность членов указанного объединения, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки данной территории.

Согласно п.1 ст.21 Законом №66-ФЗ к компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) относится право рассматривать любые вопросы деятельности такого объединения и принимать по ним решения.

С учетом указанных норм возможно образование земельного участка путем раздела земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, предоставленного в собственность садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан, или в совместную собственность членов указанных объединений, поставленный на государственный кадастровый учет и прав на который возникли, при условии сохранения исходного земельного участка в измененных границах, на основании Решения собрания членов объединения, в том числе собрания уполномоченных, о выделении земельного участка. Обязательным приложением к такому решение будет являться графическое изображение образуемого земельного участка (схемы расположения), отображающее сведения о местоположении границ и площади образуемого земельного участка.

Представление проекта межевания территории либо проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан в случае выделения земельного участка из земель, относящихся к имуществу общего пользования садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан, не требуется.

8. О возможности постановки на кадастровый учет земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка (с сохранением исходного в измененных границах), предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению на основании постановления о предоставлении земельного участка в собственность и копии описания местоположения границ земельного участка, являвшегося приложением к заявлению о предоставлении такого участка.

Постановка на кадастровый учет земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка (с сохранением исходного в измененных границах), предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению возможна по совокупности документов на основании постановления о предоставлении земельного участка в собственность и копии описания местоположения границ земельного участка, являвшегося приложением к заявлению о предоставлении такого участка.

При этом:

- постановление о предоставлении и описание местоположение границ земельного участка должны быть подготовлены до 01.03.2015;

- копия описания местоположения границ должна быть удостоверена соответствующим органом власти или органом местного самоуправления, осуществляющим хранение этих документов, а также осуществлявшим предоставление земельного участка на основании заявления заинтересованного лица и иных документов, в том числе такого описания местоположения границ земельного участка.

9. О требованиях, предъявляемых при постановке на государственный кадастровый учет машино-мест во вновь созданных зданиях, сооружениях.

Для обеспечения государственного кадастрового учета машино-мест во вновь созданных зданиях (многоквартирные дома и нежилые здания), сооружениях, ввиду отсутствия утвержденной XML-схемы в отношении машино–места, предлагаем для изготовления технических планов машино-мест использовать действующую XML-схему технического плана помещения (разъяснения Росреестра в Письме от 28.06.2017 №17683-ВА/Д23и).

При этом, для подготовки технического плана созданного здания многоквартирного жилого дома, в состав которого входят машино-места, необходимо использовать XML-схему многоквартирного жилого дома с включенными в нее блоками описаний в отношении нежилых помещений и помещений, фактически являющихся машино-местами (разъяснения Росреестра в Письме от 28.06.2017 №17683-ВА/Д23и).

В разделе «Заключение кадастрового инженера» такого технического плана следует указать, что сведения о машино-местах включены в раздел «Сведения о помещениях» в связи с отсутствием утвержденной XML-схемы машино-места.

С целью обеспечения осуществления одновременного государственного кадастрового учета созданных нежилого здания, сооружения, который должен одновременно осуществляться с государственным кадастровым учетом всех входящих в их состав нежилых помещений и машино-мест (пункт 4 части 5 статьи 14 Закона о регистрации), готовятся одновременно технический план нежилого здания, сооружения и технические планы всех 100% нежилых помещений (включая технические планы, подготовленные в отношении машино-мест с использованием утвержденной XML-схемы помещения).

В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана помещения, фактически являющегося машино-местом, следует указать, что созданный объект недвижимости фактически является машино-местом, что технический план подготовлен с использованием утвержденной XML-схемы помещения в виду отсутствия утвержденной XML-схемы машино-места.

При подготовке технических планов помещений, фактически являющихся машино-местами, должны быть соблюдены требования к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест (Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792).

Обращаем внимание, что общая площадь здания (многоквартирного дома и нежилого здания), сооружения и сумма площадей всех помещений не может быть равна по той причине, что в отношении помещений (мест) общего пользования (вспомогательного использования) подземной автостоянки (расположенной внутри здания, сооружения или представляющей из себя отдельно стоящее нежилое здание, сооружение) не осуществляется подготовка технических планов помещений (например: рампа, подъезды к парковочному месту, проезды, электрощитовые, вентшахты, тамбур-шлюзы, комната охраны и прочие помещения вспомогательного использования). Постановка на кадастровый учет таких помещений не осуществляется по аналогии с помещениями общего пользования (вспомогательного использования) в квартире.

10. О требованиях к подготовке технических планов машино-мест в случае, когда ЕГРН уже содержит сведения о помещении подземной автостоянки.

Для обеспечения технической возможности постановки на кадастровый учет образованных объектов недвижимости в соответствии с ч.1 ст.41 Закона о регистрации, осуществлять подготовку технических планов образованных помещений, фактически являющихся машино-местами, используя действующую XML-схему технического плана помещения (разъяснения Росреестра в Письме от 28.06.2017 №17683-ВА/Д23и).

В данном случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация права  осуществляются одновременно в отношении всех образуемых помещений, являющихся машино-местами (ч.1 ст. 41 Закона о регистрации).

В связи с чем, с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрацией прав на помещения, являющиеся машино–местами и образуемые в результате раздела помещения подземной автостоянки, должны одновременно обратиться все сособственники помещения подземной автостоянки.

К указанным заявлениям об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав необходимо приложить технические планы всех 100% машино-мест, подготовленные с использованием действующей XML-схемы помещения, а также соглашение всех сособственников помещения подземной автостоянки о разделе помещения, принадлежащего на праве общей долевой собственности, о прекращении режима общей долевой собственности на данное помещение, об образовании из него множества иных помещений (машино-мест и иных помещений гражданского оборота).

Указанное соглашение может быть заключено только после регистрации права общей долевой собственности всех собственников помещения подземной автостоянки, так как распоряжение имуществом, в силу ч.1 ст. 246 ГК РФ, осуществляется по соглашению всех сособственников.

Основанием для подготовки технических планов образованных помещений, являющихся машино-местами, является вышеуказанное соглашение, заключенное всеми сособственниками помещения подземной автостоянки (п.2 ч.8 ст.41 Закона о регистрации).

При подготовке технических планов образуемых помещений, являющихся машино-местами, должны быть соблюдены требования к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест (Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792).

Постановка на кадастровый учет помещений, которые относятся к местам общего пользования (вспомогательного использования) подземной автостоянки, не осуществляется, также как и в предыдущем рассмотренном случае.

Заместитель руководителя Управления                                                Н.С. Ивчатова