О вступлении в силу с 01.03.2025 Закона № 487-ФЗ и направлении Материалов об электронном взаимодействии Росреестра с юридическими лицами

Уважаемые коллеги! 

Управление Росреестра по Новосибирской области (далее – Управление) доводит до Вашего сведения и учета в работе следующую информацию об изменении законодательства.

С 01.03.2025 вступит в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 487-ФЗ), за исключением подпункта «а» пункта 4 статьи 3 Закона № 487-ФЗ.

Законом № 487-ФЗ внесены изменения в следующие нормативно-правовые акты:

- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ);

- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ);

- Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ);

- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ);

- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ);

- Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Подробная сравнительная таблица изменений (дополнений), внесенных Законом № 487-ФЗ приведена в Приложении № 1 к настоящему письму.

Обращаем внимание на следующие изменения (дополнения).

1. Статья 26 Закона № 218-ФЗ дополнена новыми основаниями для приостановления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета (далее – ГКУ, ГРП:  приостановление ГКУ и (или) ГРП в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки, на основании которой осуществляется ГРП, ограничений прав, обременений земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка (п. 21.1 и 22.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
2. Статья 25 Закона № 218-ФЗ дополнена новым основанием для возврата заявления о ГКУ и (или) ГРП и документов, прилагаемых к нему, без рассмотрения: если в случаях, установленных частями 1.4, 6, 1.7 ст. 18 Закона №218-ФЗ, такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе.

         К таким случаям относятся случаи, устанавливающие обязательность представления определенным участникам отношений, возникающих при осуществлении ГКУ и (или) ГРП, заявлений и документов ТОЛЬКО в электронном виде:

- представление заявлений и документов органами государственной власти и органами местного самоуправления (ч. 1.4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);

- представление заявлений и документов юридическими лицами, за исключением случаев, если стороной сделки, подлежащей ГРП, или сделки, на основании которой подлежит ГРП, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо (ч. 1.6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);

- представление заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемых к ним документам (ч. 1.7 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

3. Введена обязанность юридических лиц представлять заявления о ГКУ и (или) ГРП и прилагаемые к ним документы только в электронном виде, за исключением случаев, если стороной сделки, подлежащей ГРП, или сделки, на основании которой подлежит ГРП, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо (ч. 1.6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Требования к подаче заявлений о ГКУ и (или) ГРП и прилагаемым к ним документам в электронном виде установлены п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона №218-ФЗ, согласно которым заявления о ГКУ и (или) ГРП и прилагаемые к ним документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Также подача указанных заявлений осуществляется с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством:

• единого портала государственных и муниципальных услуг (функций),
• порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений,
• официального сайта, в том числе посредством использования сервиса «Личный кабинет», размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов,
• или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, при представлении юридическими лицами заявлений о ГКУ и (или) ГРП и прилагаемых к ним документам в бумажном виде (за исключением случаев, если стороной сделки, подлежащей ГРП, или сделки, на основании которой подлежит ГРП, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо в соответствии с ч. 1.6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ), Управление рекомендует сотрудникам ГАУ НСО «МФЦ» не принимать указанные заявления и прилагаемые к ним документы и давать разъяснения заявителям о необходимости подачи указанных заявлений в электронном виде и принятии Управлением решения о возврате документов без рассмотрения. Если заявитель, несмотря на данные ему разъяснения, откажется прервать подачу документов, принять в установленном Законом № 218-ФЗ порядке заявление и иные документы, необходимо проставить в заявлении в реквизите «Отметка специалиста, принявшего заявление и приложенных к нему документов» отметку о том, что заявителю даны разъяснения о том, что имеются основания для возврата документов без рассмотрения.

4. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о ранее учтенных здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, помещении, машино-месте в соответствии с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, за исключением заявления уполномоченного органа, представленного в результате выполнения мероприятий по обеспечению внесения в ЕГРН и сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в соответствии со статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ, осуществляется на основании правоустанавливающего документа на такой объект недвижимости, а также технического плана (ч. 5.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Статья 69 Закона № 218-ФЗ также дополнена ч. 8.1, в соответствии с которой решение об отказе во внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости, принимается в том числе, если:

• вместе с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, представленном в отношении земельного участка, за исключением заявления уполномоченного органа, представленного в результате выполнения мероприятий по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в соответствии со статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ, не представлен межевой план;
• вместе с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, представленном в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, за исключением заявления уполномоченного органа, представленного в результате выполнения мероприятий по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в соответствии со статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ, не представлен технический план.

Таким образом, при представлении заявлений о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимого имущества без предъявления межевого плана или технического плана, Управление рекомендует сотрудникам ГАУ НСО «МФЦ» не принимать указанные заявления и давать разъяснения заявителям о необходимости подачи межевого плана или технического плана и принятии Управлением решения об отказе во внесении сведений в ЕГРН. Если заявитель, несмотря на данные ему разъяснения, откажется прервать подачу документов, принять в установленном Законом № 218-ФЗ порядке заявление и иные документы, необходимо проставить в заявлении в реквизите «Отметка специалиста, принявшего заявление и приложенных к нему документов» отметку о том, что заявителю даны разъяснения о том, что имеются основания для отказа во внесении сведений в ЕГРН.

5. Определены случаи, при которых строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными, со дня:

- получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если разрешение на строительство требуется);

- получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства;

- осуществления ГКУ (если разрешение на строительство не требуется) (ч. 12 ст. 52 ГрК РФ).

6. Не требуется осуществление подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, в том числе, гаража и хозяйственных построек (при строительстве или реконструкции гаражей и хозяйственных построек на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также строительства или реконструкции гаражей на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд) (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).
7. Установлена обязанность застройщика подготавливать и направлять в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления ГКУ (или) ГРП на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае, если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение разрешения на строительство   (ч. 15 ст. 52 ГрК РФ).

Также направляем в Ваш адрес письмо Росреестра от 11.02.2025 № 06-00298/25, содержащее информационные материалы об электронном взаимодействии Росреестра с юридическими лицами с 01.03.2025 (далее - Материалы), в целях обеспечения реализации положений Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части представления заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемых к ним документов в орган регистрации прав только в форме электронных документов, а также исполнения пункта 2 Плана мероприятий по организации работы по переходу юридических лиц на подачу документов в электронном виде с 01.03.2025 года, утвержденного заместителем руководителя Росреестра Смирновым М.С.

Приложение: в электронном виде.