Информация Росреестра по Новосибирской области

 Наиболее интересные вопросы, содержащиеся в обращениях, поступивших на рассмотрение в отдел правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области в 4 квартале 2017 года

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, приобретенное в результате реорганизации юридического лица.

Ответ: Действующим законодательством установлено, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Момент возникновения права собственности у вновь созданного юридического лица связан с моментом завершения реорганизации прежнего юридического лица, независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Вместе с тем, данное обстоятельство не освобождает вновь созданное юридическое лицо от необходимости государственной регистрации перехода права собственности.

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, после завершения реорганизации в порядке, установленном действующим законодательством и с уплатой государственной пошлины.

Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающими будут являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

В случае изменения наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (часть 1) внесение изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование не требуется. В данном случае в записи ЕГРН вносятся изменения в отношении наименования соответствующего правообладателя.

Вместе с тем, если преобразование юридического лица не связано с изменением законодательства Российской Федерации, внесение изменений в сведения ЕГРН невозможно, так как речь идет о прекращении права собственности у одного юридического лица в связи с переходом этого права к другому (вновь созданному) юридическому лицу. У нового правообладателя в основаниях возникновения права помимо правоустанавливающих документов правопредшественника будут значиться и документы, подтверждающие правопреемство, то есть в данном  случае изменяются основания возникновения и момент возникновения права.

 

2. Каков порядок отчуждения жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем иному лицу.

Ответ: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Действующим законодательством установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок (часть земельного участка), занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на совершение сделки с жилым домом, расположенном на земельном участке, принадлежащем иному лицу.

 

3. Каков порядок погашения регистрационной записи об ипотеке при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда.

Ответ: Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда государственная регистрация права проводится на основании следующих документов:

- копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество;

- документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги);

- в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Переход права к новому собственнику в данной ситуации не сопровождается предусмотренным ст.353 Гражданского кодекса Российской Федерации переходом залогового обременения. 

Регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя, с учетом сроков, установленных для регистрации прав.

Подача в регистрирующий орган какого-либо отдельного заявления о погашении записи об ипотеке не требуется.

 

4. О правах лица на здание, которое создано им без согласия второго собственника земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Ответ: Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В соответствии с действующим законодательством право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Вместе с тем, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия  в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, участник долевой собственности на земельный участок, осуществивший за свой счет возведение здания, приобретает на него права, если данное возведение было произведено с соблюдением строительных норм и правил, установленного порядка использования общего имущества (то есть при достижении согласия всех участников долевой собственности на земельный участок).

Возведение объекта недвижимости без разрешения на такое строительство со стороны сособственника земельного участка позволяет участнику долевой собственности заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Кроме того, необходимо помнить и о последствиях самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке.

Согласно действующему законодательству один из сособственников земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником, если ее возведение нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого сособственника, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку также может быть признано судом в предусмотренных законом случаях за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где им осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.