Решение Экспертного совета Управления Росреестра по Новосибирской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области

 

(состоявшегося 17.05.2018 года) №5 

 

Для обсуждения предложены вопросы:

1. О государственном кадастровом учете (далее – ГКУ) единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК) на основании технического плана на бумажном носителе без электронного документа в виде XML-схемы.
2. Является ли достаточным для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в качестве письменного уполномочивания представления доверенности либо иного распорядительного акта руководителя органа государственной власти, органа местного самоуправления (далее – ОГВ и ОМС) о наделении сотрудника указанными полномочиями с последующим приложением данного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (далее – УКЭП) руководства ОГВ и ОМС, к направляемому в электронном виде комплекту документов?
3. Являются ли правомерными действия государственных регистраторов принимающих решение о приостановлении государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, на которые выданы разрешения на ввод, но при этом не выполняются требования градостроительных норм в части несоответствия процента застройки земельного участка, расположения объекта за границами допустимого размещения,  за красными линиями и т.д.
4. О требованиях к электронному образу согласия супруга на совершение сделки. Возможно ли предоставление такого согласия в форме копии документа, подписанной электронной цифровой подписью (далее – ЭЦП) продавца?
5. Об осуществлении учетно-регистрационных действий на основании решения суда в случае, если при образовании нежилых помещений в соответствии с таким решением нарушен принцип изолированности и обособленности помещений.
6. О порядке предоставления органом охраны объектов культурного наследия копии акта об утверждении охранного обязательства с копией охранного обязательства в орган регистрации, а также о порядке действий органа регистрации при получении таких документов в случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) разделов о таких объектах и в случае их отсутствия.
7. О порядке согласования изменения границ земельного участка.

 

 

По итогам рассмотрения Экспертным советом приняты следующие решения:

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и иными нормативно-правовыми актами, принятыми в его развитие.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении ЕНК установлены ст. 46 Закона о регистрации.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 46 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса.

В целях проведения учетно-регистрационных действий в отношении ЕНК требуется подготовка технического плана.

В соответствии с п. 21 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

XML-схемы, используемые для формирования XML-документа, считаются введенными в действие по истечении двух месяцев со дня их размещения на официальном сайте Росреестра.

XML-схема, необходимая для формирования технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, ЕНК, машино-места разработана, размещена на официальном сайте Росреестра в сети Интернет для предварительного просмотра. Приказ об утверждении данной схемы не опубликован.

Судебная практика по данному вопросу не принимает во внимание отсутствие утвержденной формы электронного документа в виде XML-документа на ЕНК. Суды принимают решение об обязании регистрирующего органа осуществить ГКУ и государственную регистрацию прав в отношении ЕНК.

До введения в действие XML-схемы, необходимой для формирования технического плана ЕНК, в целях соблюдения прав и интересов правообладателей ЕНК, государственный кадастровый учет ЕНК проводится на основании технического плана сооружения. В данном случае ЕНК ставится на государственный кадастровый учет как сооружение.

 

 

2. Пункт 2 ч. 7 ст. 21 Закона о регистрации устанавливает возможность представления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме электронных образов. При этом указанная возможность предусмотрена только в случае, если такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.

К документам, которые могут быть представлены  в виде копии без представления подлинника на бумажном носителе в соответствии с ч. 5               ст. 21 Закона о регистрации относятся: копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 9 ст. 21 Закона о регистрации документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, при их представлении должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

Копии актов ОГВ и ОМС на бумажном носителе заверяются специалистами, наделенными указанными полномочиями в соответствии с должностным регламентом (п.п. 1 п. 2  ст. 15 Федерального закона                        от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службы Российской Федерации»), должностной инструкцией (п.п. 2 п. 1  ст. 12 Федерального закона от 02.03.2007 № 25-ФЗ «О муниципальной службе Российской Федерации»). Для осуществления действий по заверению данных копий на бумажном носителе в отношении сотрудников ОГВ и ОМС не подготавливаются иные дополнительные распорядительные документы, уполномочивающие конкретных специалистов на заверение копий актов ОГВ и ОМС (например: доверенность, приказ, распоряжение и др.).

В целях соблюдения прав и интересов правообладателей объектов недвижимого имущества решено: для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав достаточно представления  в качестве письменного уполномочивания доверенности либо иного распорядительного акта руководителя ОГВ и ОМС (постановления, распоряжения) о наделении сотрудника указанными полномочиями с последующим приложением данного документа, подписанного УКЭП руководителя ОГВ и ОМС, к направляемому в электронном виде комплекту документов.

3. По вопросу, возникающему при выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в части осуществления ввода в эксплуатацию, государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав объектов капитального строительства, строительство которых осуществлялось в соответствии с ранее действующими нормами и правилами.

Уполномоченные органы выдают разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые не соответствуют требованиям действующих градостроительных регламентов (объект расположен за красной линией, не соблюдены отступы от границ земельного участка, крыльца, приямки или др. части здания расположены за границей земельного участка, не соблюден процент застройки).

В данной ситуации регистрирующий орган приостанавливает учетно-регистрационное действие.

Вместе с тем, проверка требований градостроительных регламентов выходит за пределы правовой экспертизы.

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Приостановление учетно-регистрационного действия означает повторную проверку тех фактов, которые должны быть проверены и установлены специально уполномоченным органом.

Таким образом, регистрирующий орган подменяет собой уполномоченный на выдачу соответствующего разрешения орган, ставя под сомнение правомерность выдачи разрешительного документа.

Кроме того, государственный регистратор не обладает специальными знаниями, необходимыми для установления и проверки соблюдения застройщиком требований, необходимых для получения разрешения на строительство после окончания строительства.

Таким образом, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на возведенный объект недвижимости возможны при несоблюдении требований градостроительных норм при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если объект недвижимости расположен в границах отведенного земельного участка и при отсутствии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

4. К документам, представленным в электронном виде для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, приложена копия согласия супруга продавца на отчуждение объекта недвижимости в виде копии, подписанной ЭЦП продавца.

Согласно п. 8 ст. 21 Закона о регистрации документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

Пунктом 9 ст. 21 Закона о регистрации документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

Таким образом, согласие супруга, подписанное ЭЦП продавца, не соответствует требованиям законодательства.

Соответственно, представляемое в электронном виде согласие супруга должно быть:

- либо подписано УКЭП лиц, которые подписали такие документы (супруг, нотариус, лицо, которое представляет документы на ГРП);

- либо равнозначность представляемого в электронном виде согласия супруга согласию на бумажном носителе должна быть удостоверена нотариально, т.е. подтверждается тождественность электронного документа документу на бумажном носителе.

При таких обстоятельствах необходимо в ЕГРН вносить отметку о совершении сделки без согласия супруга в соответствии с ч. 5 ст. 38 Закона о регистрации, поскольку сделка совершена в ненадлежащей форме.

Практику Управления привести в соответствие требованиям действующего законодательства с 01.07.2017.

Заместителю начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого и нежилого назначения Управления С.А. Гуляевой до 05.06.2018 направить уведомительное письмо в банки, Нотариальную палату Новосибирской области, Новосибирскую Ассоциацию Риэлторов о принятом решении.

5. В ЕГРН зарегистрировано право собственности одного лица на нежилое помещение.

В орган регистрации представлены заявления о прекращении права собственности на помещение и кадастровом учете и регистрации прав на образованные из него помещения.

В качестве документа-основания представлено решение суда о признании права общей долевой собственности на конкретные помещения (указаны номера на поэтажных планах).

Помещения, на которые признано право общей долевой собственности, входят в состав помещения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком.

Представленный технический план свидетельствует о том, что образованные помещения не изолированы или не обособлены от других помещений в здании.           

Вместе с тем, имеется вступившее в законную силу решение суда, указывающие описание помещений в виде номеров на поэтажном плане, на которые признано право общей долевой собственности.

Осуществление учетно-регистрационных действий возможно при отсутствии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных ч. 1               ст. 26 Закона о регистрации.

В силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для исполнения. В случае неясности способа исполнения судебного акта необходимо направлять соответствующий запрос в судебный орган, принявший решение, о разъяснении способа исполнения решения суда с изложением фактических обстоятельств, установленных в ходе правовой экспертизы документов, и правовой позиции по Закону о регистрации.

6. В целях разработки порядка направления органом охраны объектов культурного наследия копии акта с копией утвержденного охранного обязательства, а также дальнейшего порядка действий органа регистрации по хранению и учету поступившей информации, в том числе, в случае, если права на объект недвижимости не зарегистрированы в ЕГРН, и в случае отсутствия регистрации таких прав заместителю начальника отдела регистрации недвижимости в электронном виде Управления О.В. Евдокименко до 25.05.2018 направить запрос в Росреестр по обозначенному вопросу.

До получения ответа Росреестра решено:

- вносить в ЕГРН предупреждение об объекте недвижимости;

- сканировать документ и помещать в сетевом ресурсе: \\10.54.0.5\\!!! правовое обеспечение управления на 10.54.0.5\правовое обеспечение управления\Перечни объектов культурного наследия\охранные обязательства;

- хранить бумажный носитель в отделе регистрации недвижимости в электронном виде Управления.

После получения ответа Росреестра вернуться к рассмотрению данного вопроса.

7. Практику по проведению правовой экспертизы государственного кадастрового учета в отношении согласования границ земельного участка оставить прежнюю.

Осуществление ГКУ регламентировано нормами Закона о регистрации.

В соответствии с п. 25 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации государственный кадастровый учет приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 8 Закона о регистрации кадастровый номер объекта недвижимости является основной характеристикой объекта недвижимости. При этом адрес объекта недвижимости относится к дополнительным сведениям объекта недвижимости (п. 25 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации).

Действующее законодательство, регулирующее вопрос подготовки межевого плана в связи с уточнением границ земельного участка, предусматривает обязательное согласование границ с правообладателями смежных земельных участков (ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 «О кадастровой деятельности» (далее - Закона № 221-ФЗ)), т.к. в результате кадастрового учета фиксируются уникальные характеристики объектов недвижимости.

В соответствии с п. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по адресу электронной почты и (или) почтовому адресу, по которым осуществляется связь с лицом, право которого на объект недвижимости зарегистрировано, а также с лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с п. 7 ч. 3 ст. 9 Закона о регистрации, с уведомлением о вручении (при наличии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости) либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:

1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об адресе электронной почты или о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

2) смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.

В развитие данного положения частью 9 ст. 39 Закона №221-ФЗ конкретизирован перечень информации, которая должна содержаться в извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ.

В число такой информации входит кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки (п. 3 ч. 9       ст. 39 Закона № 221-ФЗ).

Совокупное толкование указанных выше норм направлено на соблюдение прав смежных землепользователей, поскольку неправильное определение площади и границ образуемого, уточняемого земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов обладателей смежных земельных участков.

Индивидуализация в извещении смежных земельных участков по кадастровому номеру снижает риски нарушения прав и интересов правообладателей данных земельных участков, и, как следствие, сокращает судебные споры о границах земельных участков. Извещение лиц в настоящей ситуации не может рассматриваться как формальное условие процедуры подготовки межевого плана. Полное, правильное извещение заинтересованных лиц – необходимое, обязательное условие составления межевого плана, отражающего достоверность содержащихся в нем сведений, которые вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Соблюдение настоящего условия также направлено на обеспечение  неоспоримости государственного кадастрового учета и достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, ст. 39 Закона № 221-ФЗ предусмотрено обязательное извещение правообладателей смежных земельных участков путем опубликования необходимой информации в определенных случаях.

По смыслу п. 3 ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ имеется два варианта информирования правообладателей смежных земельных участков:

1. путем указания кадастровых номеров, а в случае наличия адресов земельных участков, обозначения и адресов смежных участков;
2. путем указания кадастрового квартала, в границах которого расположены смежные земельные участки.

Вместе с тем, законодательство не определяет случаи применения данных способов, т.е. не конкретизирует в отношении каких земельных участков в извещении указываются кадастровые номера смежных земельных участков, в каких достаточно обозначить лишь кадастровый номер кадастрового квартала смежного земельного участка.

Однако отсутствие нормы закона о случаях применения того или иного способа извещения правообладателей смежных земельных участков не лишает возможности участников земельных правоотношений применять анализируемую норму с учетом вышеуказанных положений Закона о регистрации, Закона № 221-ФЗ и цели законодательства о надлежащем извещении правообладателей смежных земельных участков.

Выбор варианта составления текста извещения зависит от наличия возможности  установить обязательную характеристику земельного участка, т.е. кадастровый номер объекта недвижимости. В случае, если данная информация имеется, указана в межевом плане, то в извещении следует отражать сведения о кадастровых номерах смежных земельных участков, равно как и адреса (при их наличии). В ином случае (если земельный участок не стоит на государственном кадастровом учете) необходимо указывать кадастровый квартал, в котором находятся смежные земельные участки. 

Таким образом, при составлении текста извещения важно максимально полно довести до заинтересованных лиц сведения о конкретных смежных земельных участках.

В виду данных обстоятельств проведение правовой экспертизы документов, предусмотренной п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации, включает в себя исследование обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении прав, законных интересов определенного (неопределенного) круга лиц, в т.ч. проверку надлежащего извещения лиц – правообладателей смежных земельных участков.

В целях ориентирования кадастровых инженеров о содержании такого извещения разработана и принята примерная форма извещения для опубликования, утвержденная приказом Минэкономразвития России                от 21.11.2016 № 735 (далее – Приказ № 735).

Форма извещения не предполагает указания в нем кадастровых номеров и адресов смежных земельных участков либо кадастрового номера кадастрового квартала, в границах которого расположены смежные земельные участки. Однако это не отменяет соблюдения требований п. 3 ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ.

Поскольку форма извещения является примерной, не отражает в полной мере обязательных требований п. 3 ч. 9 ст. 39 специального закона, то при составлении и опубликовании извещения необходимо руководствоваться требованиями Закона № 221-ФЗ.

Письмо Росреестра от 22.02.2018 № 14-01952/18 по обращению кадастрового инженера Иванова С.Г. (Приложение), которым сообщается, что факт отсутствия в извещении, опубликованном в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, информации о кадастровых номерах, адресе или местоположении смежных земельных участков, в отношении местоположения границ которых проводится согласование, не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принять к сведению.

 Председатель Экспертного совета                                                       Н.С. Ивчатова